徐州評估公司 經營性損失評估 單項資產評估

定級估價資料是采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價必不可少的基礎性資料。因此在評估前必須收集當?shù)囟壒纼r的成果資料，主要包括土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和相應的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，作為宗地評估的基礎資料。
2.確定修正系數(shù)表
根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應的基準地價，確定相應的因素條件說明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價修正的基礎和需要調查的影響因素項目。
3.調查宗地地價影響因素的指標條件
按照與被估宗地所處級別和用途相對應的基準地價修正系數(shù)表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調查項目，調査項目應與修正系數(shù)表中的因素一致。
宗地因素指標的調查，應充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關圖件,不能滿足需要的，應進行實地調查釆樣，在調查基礎上，整理歸納宗地地價因素指標數(shù)據(jù)。
4.制定被估宗地因素修正系數(shù)
根據(jù)每個因素的指標值，查相對應用途土地的基準地價影響因素指標說明表,確定因素指標對應的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查基準地價修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。
5.確定被估宗地使用年期修正系數(shù)
基準地價對應的使用年期，是各用途土地使用權的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。
6.確定期日修正系數(shù)
基準地價對應的是基準地價評估基準日的地價水平，隨時間遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估基準日時的地價水平。期日修正一般可以根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行。
7.確定容積率修正系數(shù)
這是一個非常重要的修正系數(shù)?；鶞实貎r對應的是該用途土地在該級別或均質地域內的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，同時容積率對地價的影響也非常大，并且在同一個級別區(qū)域的，各宗地的容積率的差異甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就是說，必須將區(qū)域平均容積率下的地價水平修正到宗地實際容積率水平下的地價。
8.評估宗地地價
依據(jù)前面的分析和計算得到的修正系數(shù)，按下式計算待估宗地的地價水平。被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價x年期修正系數(shù)x期日修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)
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