土地利用進(jìn)行價(jià)值評(píng)估

要對(duì)土地進(jìn)行合理的選擇，就必須對(duì)其位置進(jìn)行分析，不僅要對(duì)其用途，而且要對(duì)其面積等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。無(wú)論是用于開(kāi)發(fā)土地，還是用于提高土地價(jià)格，土地都必須看上去很好，這樣才符合投資的目的。
若能很好地分析定位，即使目前的定位不夠好，將來(lái)也能將土地定位得較好。另外，通過(guò)定位分析對(duì)土地利用進(jìn)行**評(píng)估時(shí)，還可能發(fā)現(xiàn)其它一些無(wú)形利用的可能性。總之，目前定位分析的方法還很少。在未來(lái)，人們將能夠選擇那些可以賺錢的土地。切記土地的定位標(biāo)準(zhǔn)隨用途而變化。
一是居住用地。
當(dāng)考察相關(guān)的土地是否適合居住時(shí)，需要判斷它的舒適度和便利性。影響土地舒適度的主要因素包括天氣狀況、陽(yáng)光、以及是否有可能發(fā)生危險(xiǎn)和令人的設(shè)施。是風(fēng)景優(yōu)美還是自然環(huán)境優(yōu)美-
宋某(45歲)是大企業(yè)部長(zhǎng)，2003年冬天曾在京畿道安城購(gòu)置宅地，但近來(lái)陷入窘境。由于土地附近有農(nóng)場(chǎng)。冬季買地時(shí)不知所蹤，據(jù)說(shuō)隨著天氣變熱，臭氣越來(lái)越重。如此一來(lái)，家畜棚就是田園土地典型的厭惡設(shè)施之一，其周圍是否有厭惡設(shè)施，還要半食半喝地確認(rèn)。
另外，方便和舒適對(duì)于居住環(huán)境的選擇同樣重要。連接到一個(gè)城市*的距離和一種大眾運(yùn)輸方式的通勤條件。有沒(méi)有好的公共設(shè)施，如學(xué)校和醫(yī)院等，有沒(méi)有公共設(shè)施，這些都很重要。與此同時(shí)，在選擇土地時(shí)，一定要得到土地使用方案的確認(rèn)，如住宅用地是否可行等土地使用限制。
二、商業(yè)用地。
在購(gòu)買商用土地時(shí)，要考慮其成功的可能性，也就是收益性。影響收入的因素是商業(yè)用地背后或周圍所形成的人口密度、收入水平和購(gòu)買習(xí)慣。街道道路結(jié)構(gòu)，包括交通狀況和交通接近性等。這個(gè)訂單對(duì)銷售有很大的影響。
而橫向結(jié)構(gòu)對(duì)銷售影響較大。路面往往是彎曲的，道路較好不要太寬。一般而言，道路寬度*過(guò)20米，兩地的商圈就會(huì)斷開(kāi)，各自形成不同的商圈。另外，了解商業(yè)用地所在的周邊商圈的繁榮程度，以及該區(qū)域的發(fā)展階段，對(duì)于判斷是否購(gòu)買土地有很大的幫助。
商業(yè)區(qū)的選址條件根據(jù)銷售商鋪的種類而不同。此外，根據(jù)顧客的購(gòu)買習(xí)慣，*商務(wù)區(qū)和市*商務(wù)區(qū)的有利條件也經(jīng)常出現(xiàn)。
商業(yè)性用地與城市發(fā)展密切相關(guān)，必須明確城市基本規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃在商業(yè)性用地中的地位。此外，還可以通過(guò)土地使用計(jì)劃確認(rèn)來(lái)確認(rèn)使用限制和建筑法規(guī)的內(nèi)容。
三、工業(yè)用地。
在工業(yè)用地方面，較重要的標(biāo)準(zhǔn)是生產(chǎn)用地。生產(chǎn)成本較小化是衡量生產(chǎn)效率的基本因素，而利潤(rùn)較大化的選址條件也至關(guān)重要。
對(duì)工業(yè)用地的選址與道路、港口、鐵路、建筑的使用是否方便有關(guān)，確保社會(huì)間接者如動(dòng)力和勞動(dòng)力的可容納性，與工業(yè)聯(lián)系的可能性等因素都非常重要，因此應(yīng)考慮這些條件。此外，還要確認(rèn)土地利用規(guī)劃確認(rèn)書以及其它工業(yè)布局、工廠設(shè)置等相關(guān)法律，必須確認(rèn)施工法中是否有限制事項(xiàng)。