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【律師支招】
1、承在租賃前要查詢租賃房屋是否存在權(quán)能限制狀況。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記公示制度，承在與出簽約前，可以要求出提供房屋所有權(quán)證的復(fù)印件，并據(jù)此前往房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，確認(rèn)房屋是否存在被查封或的情形。如果不存在該等情形，則承即享有今后在租賃期內(nèi)出現(xiàn)租賃房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，主張適用“買賣不*租賃”的權(quán)利。
2、承簽約后要及時(shí)要求出交付房屋。房屋交付承使用，是租賃房屋產(chǎn)生物權(quán)性質(zhì)之法律后果的公示形式，有利于承據(jù)此對(duì)*租賃房屋新的所有人，依法行使其合同權(quán)利。
3、及時(shí)辦理租賃房屋的登記備案手續(xù)。雖然登記備案不是房屋租賃合同生效的法定條件，但是有助于租賃合同有效性的認(rèn)定。
【律師提醒】
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承可以請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。如果出未將所售房屋出租的事實(shí)告知善意的買受人，則應(yīng)當(dāng)賠償因此給買受人帶來(lái)的損失。本案中，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)為唐女士所有，但劉先生與趙某簽署的《房屋租賃合同》于2014年3月4日方到期，故劉先生有權(quán)繼續(xù)租住房屋至租賃期滿，當(dāng)然其也要按照原約定向唐女士支付房租。至于唐女士因繼續(xù)履屋租賃合同，而導(dǎo)致其不能占有、使用房屋的“損失”，因其在買房時(shí)對(duì)所購(gòu)房屋租賃的事實(shí)是知情的，其無(wú)權(quán)向趙某主張賠償，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。
所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問題，信得過(guò)的武漢法律顧問，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。我國(guó)《建筑法》第六十二條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和低保修期由規(guī)定。
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