二手房交易程序咨詢-專打二手房官司律師-越秀區(qū)咨詢

二手房中，一方違約要付房價20%的違約金嗎？
張靜律師解答：看違約程度，交易時間和給對方造成的損失而定，越秀區(qū)咨詢，法z院一般都會調(diào)低違約金。如下面這個案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。
判z決書節(jié)選：
關(guān)于違約責任的問題，合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務，二手房交易程序咨詢，賣方有權(quán)要求買方以轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)支付每日萬分之五的違約金并繼續(xù)履行合同，如買方逾期履行超過十五個工作日的，則賣方有權(quán)解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉(zhuǎn)讓總價款20%的違約金，賣方因*所支出的律師費、訴z訟費等由買方承擔?！标愘u家現(xiàn)根據(jù)上述合同約定請求李買家承擔合同價款20%即381000元的違約金，并為證明其損失，提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區(qū)橋南街某處房產(chǎn)的《認購書》、收據(jù)及退款收據(jù)。法z院認為，第z一、上述證據(jù)僅證明陳偉焯解除《認購書》，且已退回定金、首期款，不足以證實其存在實際損失，以及解除認購書與本案之間具有關(guān)聯(lián)性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人z院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人z院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”本案中，雖然李買家存在違約行為，但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達到381000元，結(jié)合合同履行的過程及李買家的過錯程度、*辯意見，酌情調(diào)整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元，故上述定金可抵扣違約金，李買家仍應支付違約金90500元。
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二手房已過戶，賣家拒不交樓違約金怎么算？
張靜律師解答：法官要看賣家不交樓的原因及過錯程度，二手房賣家義務咨詢，來決定是否降低違約金。如下面這個案件，一方擅自賣掉子女房咨詢，因交樓時買賣雙方對房屋交付標準等產(chǎn)生爭議，導致未交樓成功。若按合同約定，逾期交樓的違約金將達到40多萬，終法z院認為賣家不是惡意不交樓，只是有爭議，調(diào)整違約金到8萬。
判z決書節(jié)選：
本案《存量房買賣合同》簽訂后，丁買家依約付清全部購房款項，王買家依約辦理了抵z押登記涂銷手續(xù)，并協(xié)助丁買家辦理了過戶登記手續(xù)，即雙方已依約履行除辦理交樓手續(xù)之外的其他主要合同義務，可以認定雙方均有積*履行合同的意思表示。對于交樓手續(xù)的辦理，雖然王買家在交樓時間上存在遲延，但已為辦理交樓手續(xù)而實際到達涉案房屋現(xiàn)場，只因雙方對于房屋交付標準、逾期交房違約責任等問題發(fā)生爭執(zhí)，導致無法簽署房地產(chǎn)交接確認書，王買家的過錯程度有別于惡意拒不履行交樓義務的情形。結(jié)合合同履行情況、王買家的過錯程度及丁買家的實際損失，法z院酌情認定以按每日總房款0.01%（合同約定為0.05%）的標準計算延期交樓違約金82720元。
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起訴撤訴他人名下的*可以嗎？
張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發(fā)有利害關(guān)系，否則法z院會駁回起訴。
判z決書節(jié)選：
本院認為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應當符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經(jīng)受理的，應當裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)x號5座2梯603房房產(chǎn)所有權(quán)人，該房產(chǎn)位于錦某新城一期，不在案涉《不動產(chǎn)權(quán)證》的紅線范圍內(nèi)，原告不是該《不動產(chǎn)權(quán)證》的相對人，對案涉土地亦沒有使用權(quán)，與被告市規(guī)劃資源局頒發(fā)案涉《不動產(chǎn)權(quán)證》的行政行為不具有利害關(guān)系。關(guān)于原告主張案涉《不動產(chǎn)權(quán)證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場、游泳池等公共配套設(shè)施用地，侵害業(yè)主權(quán)利的理由。因涉及錦某新城業(yè)主共同利益，根據(jù)《人z院關(guān)于適用的解釋》第十八條“業(yè)主對于行政機關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業(yè)主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主可以提起訴z訟”之規(guī)定，涉及業(yè)主共有利益的行政行為業(yè)主個人沒有*起訴權(quán)，有業(yè)主的應由業(yè)主行使訴權(quán)；業(yè)主不行使訴權(quán)或沒有成立業(yè)主的，應由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主行使訴權(quán)。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規(guī)定。綜上，原告方某某沒有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動產(chǎn)權(quán)證》的起訴。
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